Grundsteuer 2025

Im Mittelpunkt der Grundsteuer steht der Grundbesitz, einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Persönliche Verhältnisse des Eigentümers werden nicht berücksichtigt. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümern. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Zum Grundbesitz zählen:

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§ 2 Nr. 1 GrStG)

• bebaute und unbebaute Grundstücke (§ 2 Nr. 2 GrStG)

• Eigentumswohnungen und

• Erbbaurechte

Anders als die Grunderwerbsteuer (einmalig zu zahlen, wenn ich ein Grundstück oder Gebäude kaufe), muss die Grundsteuer jedes Jahr bezahlt werden.

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten kommunalen Steuern und ist eine der größten Einnahmequellen der Gemeinden und Städte. Sie fließt zum Beispiel in die Finanzierung der Infrastruktur, in den Bau von Straßen, Radwegen, Sportanlagen, Kindertageseinrichtungen und Schulen.

Grundsteuer A:

Das „A“ steht für „agrarisch“ und gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Grundsteuer B:

Das „B“ steht für „baulich“ und wird bei bebauten und unbebauten gewerblichen und privaten Grundstücken angewendet.

Bisher wird die Grundsteuer anhand von Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 (betrifft die alten Bundesländer) bzw. aus dem Jahr 1935 (betrifft die neuen Bundesländer). Die tatsächliche Wertentwicklung des Grundbesitzes wird durch diese alten Werte nicht widergespiegelt und gleichartiger Grundbesitz wird unterschiedlich behandelt. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt. Zugleich forderte das Bundesverfassungsgericht eine gesetzliche Neuregelung zur Grundsteuer bis Ende 2019.

Der Bundestag hat mit Zustimmung des Bundesrates im November 2019 das Grundsteuerreformgesetz beschlossen.

Die Länder haben bis zum 31.12.2024 die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten („Öffnungsklausel“). Thüringen hat hiervon bisher keinen Gebrauch gemacht  und die bundesgesetzlichen Regelungen übernommen. 

Die neuen Regelungen gelten ab dem 01.01.2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht zum Übergang weiter. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 01.01.2025 nach Aufforderung durch die Kommune zu zahlen.

Die Reform ist bundeseinheitlich geregelt. Der Gesetzgeber hat aber für die Bundesländer eine Möglichkeit geschaffen, landesspezifische Regelungen zusätzlich festzulegen. Jedes Bundesland hat sich daher eigenverantwortlich dem Bundesmodell angeschlossen oder eigene vom Bundesmodell abweichende landesgesetzliche Regelungen bestimmt.

Der Freistaat Thüringen hat entschieden, das Bundesmodell umzusetzen und keine davon abweichende landesgesetzliche Regelung zu treffen.

Somit ist die Umsetzung der Grundsteuerreform im Freistaat Thüringen zum Beispiel nicht mit der im Freistaat Sachsen oder Bayern vergleichbar.

Der neue Wert eines Grundstücks ergibt sich unter anderem aus Faktoren wie der Lage und Größe eines Grundstücks, dem Bodenrichtwert, der Art der Bebauung, dem Alter des Gebäudes oder auch der Wohnfläche.

1.Berechnung der Grundsteuer

Das bisherige dreistufige Verfahren bleibt erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt:

Grundsteuerwert   x Steuermesszahl x Hebesatz  =Grundsteuer

2. Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt

Das Finanzamt berechnet auf Grundlage vom Grundbesitzeigentümer übermittelten Daten den Grundsteuerwert für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (dazu zählen auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen) fest. 

Als Ergebnis erhält der Eigentümer des Grundbesitzes einen Grundsteuerwertbescheid.

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert. Der Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient nur als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.

3. Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt 

Das Finanzamt berechnet auf Grundlage des Grundsteuerwertbescheids den Grundsteuermessbetrag.

Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dem Eigentümer des Grundbesitzes mit dem Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben. Die Kommune, in welcher der Grundbesitz liegt, erhält die Daten elektronisch über ELSTER-Transfer.

Auch dieser Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er ist die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune.

Der Grundsteuerwert bzw. Grundsteuermessbetrag wurde vom Finanzamt ermittelt und Ihnen im Jahr 2024 jeweils mit Bescheid mitgeteilt. Die Daten hier haben Sie in Ihrer Grundsteuererklärung über Elster angegeben.

Die Gemeinden und die Stadt  sind an den Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes gebunden - auch dann, wenn Einspruch gegen den Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid eingelegt wurde. Bei erfolgreichem Einspruch wird in der Folge der Grundsteuermessbescheid und daraufhin der Grundsteuerbescheid von Amts wegen geändert.

 Wann kontaktiere ich das Finanzamt?

 · Bei Fragen zum Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl

· Bei fehlerhafter Einschätzung des Grundstücks (bebaut/unbebaut)

· Bei der Frage: Wann ist eins Grundstücks bebaut und dient überwiegend zu    Wohnzwecken?

· Bei fehlerhaften Eigentümern

· Bei Fragen zum Sachstand des bereits eingelegten Widerspruchs

4. Grundsteuerbescheid von der Kommune

Den Gemeinden und der Stadt  werden vom Finanzamt die Daten aus dem Grundsteuermessbescheid übermittelt, die der Eigentümer erklärt hat. Auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheides des Finanzamtes wird die Grundsteuer berechnet und gegenüber dem Eigentümer festgesetzt.

Dazu wird der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinden / Stadt multipliziert.

Durch die Gemeinden und der Stadt wird (über die VG Feldstein als Verwaltungsbehörde) dem Eigentümer der Grundsteuerbescheid bekannt gegeben.

Bitte beachten Sie, dass wie bisher auch nur ein Eigentümer den Grundsteuerbescheid erhält, auch wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer sind (Gesamtschuldnerische Haftung gem. § 10 LGrStG).
 
Im Grundsteuerbescheid finden Sie auch die Fälligkeiten der Grundsteuer. 

 
Wann kontaktiere ich die Gemeinden und Stadt bzw. die VG Feldstein?

· Bei Fragen zum Hebesatz
· Wenn der Bescheid verloren gegangen ist
· Wenn ein anderer Adressat gewünscht (z.B. Steuerberater, Betreuer)
· Bei Mahnungen, Lastschriftverfahren
  
Achtung: Wer zum 01.01 eines Jahres Eigentümer des Grundstückes ist, bleibt für das gesamte Jahr Grundsteuer-Schuldner.

Beispiel:
 
Person A ist Eigentümer des Grundstückes. Person B kauft dieses Grundstück zum 15. Februar.
In diesem Falle bleibt Person A auch nach dem 15. Februar Grundsteuerschuldner. Person B ist erst ab dem 01.01. des Folgejahres Steuerschuldner.

Wie sich die individuellen Grundsteuerbeträge verändern werden, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht beantworten. Einige Grundstückseigentümer werden eine höhere und andere eine niedrigere Grundsteuer zahlen als bisher.

Das ist abhängig vom durch das Finanzamt festgestellten Messbetrag und auch dem Hebesatz. 

Unsere bisherigen Erfahrungen haben gezeigt, dass zum Bespiel Grundstückseigentümer mit einem niedrigen Messbetrag für das Grundstück trotz deutlicher Erhöhung des Hebesatzes weniger oder nahezu gleich viel Grundsteuer zahlen als bisher. 

Es ist aber auch festzustellen, dass Grundstückseigentümer mit einem höheren Messbetrag für das Grundstück immer eine höhere Grundsteuer entrichten müssen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer ist eine Prozentzahl, also ein Faktor, welcher mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. 

Mithilfe des Hebesatzes ermitteln die Gemeinden und Stadt  das Grundsteueraufkommen. Gleichzeitig errechnet sich daraus im Einzelnen auch, wie viel Grundsteuer ein Steuerpflichtiger zahlen muss.

Die Hebesätze sind/ können in jeder Gemeinde aufgrund der vom Finanzamt mitgeteilten unterschiedlichen Messbeträge der Grundstücke und dem von den Gemeinden beabsichtigten Grundsteuereinnahmen in ihrer Höhe verschieden sein und sind auch nicht untereinander zwischen den Gemeinden vergleichbar.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen aber  in den Städten und Gemeinden, im Haushaltsjahr 2025 in vergleichbarer Höhe wie im Haushaltsjahr 2024 dem Haushalt zufließen (Aufkommensneutralität).

Gemeinde A = viel „Altbestand“ an Wohngebäuden, kaum Neubauten, kaum Gewerbe; Messbeträge bei einer Vielzahl der Grundstücke im Vergleich zu alten Beträgen gesunken  → damit Gemeinde wieder auf das Grundsteueraufkommen des Jahres 2024 kommt, muss Hebesatz voraussichtlich deutlich erhöht werden

Gemeinde B= viel Neubauten oder Kernsanierungen; Messbeträge bei einer Vielzahl der Grundstücke erhöht → damit Gemeinde wieder auf das Grundsteueraufkommen des Jahres 2024 kommt, muss Hebesatz voraussichtlich weniger oder auch nicht erhöht werden

Die Hebesätze werden von den Gemeinderäten/ Stadtrat über sogenannte Hebesatzsatzungen oder im Rahmen der Haushaltssatzung beschlossen. 

Einige Gemeinden und die Stadt haben dies im Dezember 2024 bereits getan.

Ziel ist, dass alle Gemeinden die neuen Hebesätze bis Ende Februar 2025 beschlossen haben. 

Die Satzungen werden jeweils im Amtsblatt der VG Feldstein öffentlich bekanntgemacht. 

Für einen Teil der Eigentümer hat das Finanzamt Grundsteuermessbescheide bereits erstellt und diese Information an die Kommune weitergeleitet. Für die anderen Eigentümer und bei Änderungen wird die Datenübersendung vom Finanzamt in den Monaten Januar/ Februar abschließend erwartet. 

Erst nach Erhalt der Daten vom Finanzamt sowie der Festlegung der Hebesätze durch die Gemeinden können die Grundsteuerbescheide erstellt und versendet werden. 

Die Grundsteuer ist, wie bisher auch, entsprechend der im Grundsteuerbescheid ausgewiesenen Fälligkeiten zu zahlen.

Wir möchten darauf hinweisen, dass der eigentliche Zahlungstermin 15.02. für die Grundsteuer im Jahr 2025 entfällt. Eine Zahlungspflicht entsteht erst nach Erhalt der neuen Grundsteuerbescheide. Diese enthalten dann auch für das Jahr 2025 eine Sonderfälligkeit für die erste Zahlung.  

Grundsätzlich kann jeder Steuerpflichtige gegen den erhaltenen Grundsteuerbescheid Widerspruch erheben, aber ein Widerspruch hat u. a. nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes nicht im Grundsteuerbescheid der Gemeinden und Stadt  inhaltlich korrekt widerspiegelt.

Die Gemeinden und Stadt  ist verpflichtet, Ihren Widerspruch zu prüfen und sofern dem nicht abgeholfen werden kann, ist dieser an die Widerspruchsbehörde, dem Landratsamt Hildburghausen, Kommunalaufsicht, zur kostenpflichtigen Entscheidung zu übergeben.

Bitte nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie zunächst den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes. Ist die Bewertung des Grundstücks oder die Berechnung des Grundsteuerwertes fehlerhaft, muss gegen diesen Bescheid innerhalb eines Monats nach Erhalt Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden.

Ist die Einspruchsfrist abgelaufen, besteht die Möglichkeit, beim Finanzamt ein Antrag auf Überprüfung des Grundsteuerwertes zu stellen.

Die Entscheidungen, die das Finanzamt getroffen hat, sind für die Gemeinden und Stadt  bindend. Änderungen können hier nur über das Finanzamt bewirkt werden.

Sofern Sie bereits Widerspruch gegen den Grundsteuermessbescheid beim Finanzamt eingelegt haben, ist ein erneuter Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht mehr erforderlich. Der Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlung der Grundsteuer ist dennoch zum Fälligkeitstermin zwingend erforderlich. Im Falle des erfolgreichen Widerspruchs wird der gezahlte Betrag wieder erstattet.
 
Sofern Sie keinen Widerspruch gegen den Grundsteuer-Messbescheid beim Finanzamt eingelegt haben und der Messbescheid bereits rechtskräftig geworden ist, liegt es im Ermessen des Finanzamtes einen Widerspruch zuzulassen. Bitte kontaktieren Sie in diesem Fall das Finanzamt.
 
Widersprüche gegen den Grundsteuerbescheid haben i.d.R. keine Aussicht auf Erfolg und werden von der Gemeinden und Stadt , in den meisten Fällen, zurückgewiesen. Der Widerspruch hätte bereits gegen den Grundsteuermessbescheid beim zuständigen Finanzamt, eingelegt werden müssen (s. o.).

Ja, gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid keine aufschiebende Wirkung.

Ein Widerspruch entbindet somit nicht von der Zahlungspflicht.

Im Falle des erfolgreichen Widerspruchs wird der gezahlte Betrag wieder erstattet.